אזור אישי
חנות בקליק
תכנית להתחדשות עירונית - קריית יוספטל
התחדשות עירונית בשכונת כצנלסון
קריית יוספטל
ברוכות וברוכים הבאים!
בעמוד זה ניתן למצוא מידע שימושי אודות התכנית להתחדשות עירונית בקריית יוספטל שבגבעת כצנלסון. אנחנו מזמינים אתכם, תושבי השכונה, לקרוא וללמוד על התכנית המוצעת להתחדשות השכונה.
אנו מבקשים להבהיר, כי התכנית עדיין בשלבי הכנה מוקדמים, והמידע המוצג כאן בוודאי ישתנה עוד רבות.
הישארו מעודכנים!
מפת האתר
מסמכים שכדאי להכיר
סטטוס התכנית ולוח זמנים:
מהי התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא השם הכולל למגוון תהליכים לחידוש אזורי מגורים וותיקים שמטרתם לשפר, לשדרג, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות. מירב המאמצים היום בישראל לקידום התחדשות עירונית מתרחשים בשכונות הוותיקות שנבנו בראשית ימי המדינה ומאופיינות בבניית שיכונים. הדרך לחדש את אותם מבנים וותיקים היא באמצעות עיבוי מבנה בודד (תמ"א 38/1), הריסה ובניה מחדש של מבנה בודד (תמ"א 38/2) או הריסה ובניה מחדש של כמה מבנים יחד או שכונה שלמה (פינוי-בינוי). בכל המסלולים, בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה במבנה חדש עמיד לרעידות אדמה שכולל מעלית, ממ"ד וחניה תת-קרקעית, ללא כל עלות מצידכם.
יוזמות להתחדשות עירונית קודמו בשני העשורים האחרונים בעיקר במרכז הארץ, אך עם גדילת האוכלוסיה והרצון להגביר את מאמצי ההתחדשות – בשנים האחרונות הגיעו יוזמות אלה גם מחוץ לאזורי הביקוש, בין היתר בזכות תמיכה ומימון ממשלתיים לקידום תכניות גדולות ברחבי הארץ. התכנית המקודמת לקרית יוספטל בנהריה היא אחת מתכניות אלה (מסוג פינוי-בינוי), כאשר רשות מקרקעי ישראל היא זו שממנת את כל תהליך התכנון הכולל עבודת אדריכלים, שמאים ושורה של יועצים מקצועיים.
על התכנית להתחדשות קרית יוספטל
התכנית מציעה הריסה של כלל המבנים הישנים בשכונה (השיכונים, המרכז המסחרי ברח' יחיעם/ הגלעד ומרבית מוסדות הציבור), ובמקומם הקמת בנייני מגורים חדשים ומודרניים (פינוי-בינוי), תוך הוספה ושדרוג של מבני הציבור ושירותים עירוניים לרווחת התושבים, לצד שדרוג המרחב הציבורי, התשתיות, הדרכים והגינות. לאורך תקופת הבנייה יגורו התושבים בשכירות ולאחר סיומה יוכלו לחזור לגור בבניין החדש.
התכנית (או בשמה המלא, תכנית בנין עיר – תב"ע) מקודמת על ידי העירייה יחד עם רשות מקרקעי ישראל וצוות יועצים רחב. אולם, חשוב להבין – הם לא אלו שבונים את הבניינים החדשים. השלב הבא לאחר אישור התוכנית בועדה המחוזית לתכנון ובניה יהיה התקדמות עם חברה יזמית - חברת נדל"ן שתקדם ותנהל את יוזמת ההתחדשות בפועל, בהתאם למסגרת שמגדירה התב"ע. החברה היזמית היא זו שתקדם תכנית ספציפית (היתר בניה) לבניין שלכם ובסופו של דבר תבנה את הדירה העתידית שלכם. העירייה נקטה במספר צעדים כדי לעודד חברות יזמיות לקדם את התהליך (כמו הענקת פטור מהיטלי השבחה – מס שהרשות המקומית מטילה על חברות יזמיות שמטרתו לממן הוצאות ציבוריות שנלוות לתכניות ההתחדשות), אך חשוב להבין כי בבסיס התהליך עומד ההסכם בינכם, בעלי הדירות, לבין החברה היזמית שתבחרו.
למידע נוסף על התכנון החדש לשכונה אנו ממליצים לעיין במצגת שהוצגה בכנס שיתוף הציבור - לצפייה
כיכר עירונית פנים-שכונתית בעלת אופי שקט. תכנון: סטודיו מיא, הדמייה: זיתוני
כיכר עירונית הפונה לרחוב בן-צבי פעילה יותר, משלבת בתי עסק ומשרדים. תכנון: סטודיו מיא, הדמייה: זיתוני
איפה אני בתכנית? חלוקה למתחמים
התכנית כוללת את כל השטח שבין הרחובות בן צבי ויחיעם כולל חנה סנש, וייסבורג, הנגב, השרון, הגלעד ועמק יזרעאל. גבולות התכנית ("הקו הכחול") כוללים את מבני השיכון שנבנו בשנות ה-50 ולא את הבתים צמודי הקרקע שמצפון לרח' יחיעם, כיוון שאפשרויות ההתחדשות למבנים אלה שונות מפינוי-בינוי או תמ"א 38.
המפה שלפניכם כוללת חלוקה לא סופית של השכונה למתחמי התחדשות. החלוקה הסופית נקבעת בימים אלה על ידי צוות התכנון. אנו נעדכן בהתפתחות.
מה זה מתחם?
מתחם = קבוצת בניינים שמקודמת יחד כיוזמת התחדשות אחת מול חברה יזמית. כדי להתקדם, בעלי הדירות בכל מתחם צריכים להתאגד יחד, לבחור נציגות וכך לבחור יחד את אנשי המקצוע שילוו אתכם בתהליך: עורך דין שייצג אתכם (לא מטעם היזם), מפקח על הבניה וחברה יזמית שתבחרו.
לפי מה הוחלט על החלוקה הזו?
מי שיבנו בסופו של דבר את הבניינים החדשים הם חברות יזמיות, זוכרים? בגלל זה, בעת הכנת התכנית נלקחים בחשבון הרבה מאוד שיקולים שמאיים (כלכליים), בין יתר השיקולים התכנוניים כמו התייחסות לסביבה, תשתיות, דרכים, שטחים לצרכי ציבור וכו'. החלוקה למתחמים מתבססת על חישובים שמאיים שמגדירים את ההיתכנות הכלכלית עבור החברות היזמיות שיקדמו את התכניות בפועל – כלומר, כמה יחידות דיור או קומות חדשות צריכות להיבנות בכל מתחם על מנת שהתהליך יניב רווח לחזרה היזמית אחרי ההשקעה הכלכלית שלה (שכוללת את הריסת המבנים הישנים, בניית המבנים החדשים ומסירת דירות חדשות לכם, הדיירים). בדיקה זו נעשית בהתאם לתקן 21, תקן שמאי המנחה את אופן חישוב הכדאיות הכלכלית בתכניות פינוי-בינוי ואת תוספת זכויות הבנייה הנדרשת בכדי להבטיח כדאיות כלכלית (התקן כולל גם התייחסות למטלות ציבוריות המוטלות על היזם במסגרת התכנית כמו בניית גני ילדים או מתנ"ס, הקמת קרן תחזוקה לדיירים ועוד. להרחבה ניתן לקרוא באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית).
יש לקחת בחשבון כי התוכנית עדיין לא אושרה בועדה המחוזית ונמצאת בתהליך תכנון שכולל שלבים רבים ובדיקות מול שמאים, העירייה, רשות מקרקעי ישראל וגורמים נוספים. חלוקת המתחמים, כמו גם היבטים אחרים בתכנון, יכולים להשתנות. כלומר – עד שהתכנית לא תאושר באופן סופי בועדה המחוזית, אין לראות במפה זו חלוקה סופית, ויש לקחת בחשבון כי כל הסכם עם חברה יזמית בשלב זה לא יהיה סופי עד לאישור התכנית. התב"ע מייצרת וודאות לתכנון, לכן ככל שמחכים עם חתימה על הסכמים מול יזמים יש יותר וודאות כי הם יהיו מעוגנים בתוכנית עצמה ומתואמים איתה.
לכן בשלב זה, ההמלצה היא:
- לחכות עם חתימה על הסכמים מול יזמים!
- להמתין לאישור התכנית בועדה המחוזית
- במקביל - להתקדם עם בחירת נציגות דיירים לכל בניין, שתהווה את הבסיס לנציגות המתחמית הכוללת.
- מינוי עורך דין לנציגות
ייעוץ וליווי חברתי בתכנית
או: איך מתקדמים?
בשנים האחרונות חלחלה בארץ ההבנה כי כדי להצליח ביצירת פרויקטים מוצלחים של התחדשות עירונית, צריך לבנות תקשורת ושותפות בין הגורמים השונים המעורבים בתהליך – העירייה, היזמים, והכי חשוב – אתם, בעלי הדירות! לכן, העירייה ורשות מקרקעי ישראל מייחסות חשיבות רבה לליווי חברתי עבורכם התושבים ולהגברת המעורבות שלכם ביוזמת ההתחדשות – זאת באמצעות עבודת היועצים החברתיים מטעם חברת "פיפל", חברה המתמחה בשיתוף ציבור וייעוץ חברתי לתכניות התחדשות עירונית (היועצים הינם חלק מצוות התכנון של התכנית).
זוהר וייס – zohar@pplan.co.il
אתם ואתן, בעלי הדירות בשכונה, שחקני מפתח בתהליך: אתם בעלי הקרקע עליה עתידה להיבנות השכונה החדשה, מה שאומר שבלי הסכמה שלכם אי אפשר לקדם את תהליך ההתחדשות העירונית. כדי לייצר את ההסכמות בין בעלי הדירות, להפיג את החששות, לנהל את התהליך הקהילתי ולספק את הצרכים החברתיים והקהילתיים של כלל תושבי המקום, מומלץ כצעד ראשון לבחור נציגות דיירים.
מהי נציגות דיירים?
הנציגות היא קבוצה נבחרת המובילה את התהליך ומייצגת את כל בעלי הדירות בפני אנשי המקצוע השותפים בפרויקט. בעלי דירות מאורגנים הפועלים יחד מצליחים בדרך כלל לקדם פינוי ובינוי טוב יותר ולהגיע להסכמים טובים יותר עבורם. חשוב שהנציגות תשמור על תקשורת קבועה עם בעלי הדירות, תייצג את ציפיותיהם ואת צרכיהם בפני אנשי המקצוע ותנהל משא ומתן מול אותם גורמים.
איך בוחרים את חברי הנציגות?
הנציגות מונה בדרך כלל 3-5% מבעלי הדירות במתחם ומומלץ שתכלול נציגות מכל קבוצות האוכלוסייה המתגוררות בו. אם במבנה יש כמה כניסות רצוי שתהיה נציגות מכל כניסה. אם במתחם יש כמה מבנים חשוב שתהיה נציגות לכל מבנה. הבחירה היא דמוקרטית וכל בעל דירה יכול להיבחר, כולל דיירי הדיור הציבורי.
צרו קשר
מאור תורג'מן
המחלקה לתכנון עיר, עיריית נהריה
maort@nahariya.muni.il
זוהר וייס
ליווי חברתי לתכנית, חברת פיפל
zohar@pplan.co.il